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营改增后或现地方税源不足 一二线城市房价步入慢牛

发布时间:17/04/15 阅读: 来源:http://www.gzmvc.com

  高培勇建议消费税划归地方税

  应对“营改增”后可能出现的地方税源不足

  业内人士看来,二、三线城市也将随着后续去库存化周期的持续收窄,房价有望步入止跌反弹的通道

  “有一些项目还是有一些提价的,尤其是供不应求的项目。”泰禾集团总裁助理兼集团品牌总经理沈力男向《证券日报》记者透露,在北京市场上,泰禾将北京院子的销售价格大幅提高了,现在是顶着预售证申请价格的上限在卖。

  □记者 赵婧 方烨 北京报道 来源:经济参考报

  铁路运输和邮政服务业纳入“营改增”决定一出,中央地方财税分配隐忧再次浮现。中国社科院财经战略研究院院长高培勇接受《经济参考报》记者专访时表示,把消费税划归地方,是应对“营改增”后可能出现的地方税源不足的有效途径。

  营业税是地方税,而增值税则是中央和地方按照75:25的比例划分收入。“营改增”后,地方面临丧失收入大头的威胁。对此,高培勇称,目前“营改增”改变的是财权,没有动摇地方财力,因为“营改增”的收入还要如数返还给地方。此前,财政部、中国人民银行、国家税务总局三部门联合发布《关于营业税改征增值税试点有关预算管理问题的通知》。《通知》规定,试点期间收入归属保持不变,原归属地方的营业税收入,改征增值税后仍全部归属地方。

  “现在只是在名义上的所有权上发生变化,但使用权没发生变化。”高培勇告诉记者“我们现在把收上来的增值税分为‘增值税一’和‘增值税二’,‘增值税一’按照中央和地方75:25分成,‘增值税二’则百分之百返还地方。”

  然而多位业内人士表示,《通知》是为了支持税制改革的“权宜之计”,长久看增值税不可能保持两种不同的分配方式。高培勇也认为,这是一个暂时性的方案,迟早要拿出一个稳定的、长期性的办法。

  “以2012年营业税为基数看,营业税不到16000亿元。如果全部改为增值税,按照25%的比例算,地方能得4000亿元,比之前缴纳营业税还差12000亿元。”高培勇认为,应该把消费税改为地方税。他告诉记者:“2012年消费税收了9000多亿元,如果划归地方,那地方就只差2000亿至3000亿元的税收收入。”

  高培勇认为,要填补这2000亿到3000亿元的空当,需要扩大消费税征收范围。

  据悉,目前征收消费税的14类税目大致可以分为三类,一是奢侈性消费品,例如高尔夫球及球具、高档手表、游艇、贵重首饰及珠宝玉石等,征收目的是间接调节收入分配;二是影响生态环境和消耗资源的商品,包括汽车、摩托车、成品油、木制一次性筷子、实木地板、鞭炮焰火等,征税目的是促进环境保护;三是对健康有害、不鼓励消费的商品,包括烟、酒等。

  事实上,在四轮救市政策叠加落地后,上个月,多数城市楼市都开始有了回暖迹象。根据国家统计局5月18日公布的数据显示,与2015年3月份相比,4月份,在70个大中城市中,新建商品住宅价格上涨的城市有18个,较上月增加6个,持平的城市有4个,下降的城市有48个。而与去年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有69个,上涨的城市只有1个。

  值得注意的是,除了“北上广深”等四个一线城市房价全面上涨外,此前一直“跌跌不休”,甚至近乎崩盘的温州,房价出现了近两年来的首次环比上涨。

  对此,有多位业内人士均向本报记者表示,典型城市房价已经没有下跌的想象空间,二季度之后,一线城市和一些二线城市楼市将进入上行通道,房价也将进入“慢牛市”。

  22城房价止跌上涨

  从上述统计局公布的新建住宅销售价格来看,全国楼市分化依然较为明显,22个房价止跌上涨的城市主要集中在一线城市和少数二线城市。

  具体来看,今年4月份,北京、上海、广州、深圳四个一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均出现上涨,最高涨幅分别为1.8%和2.4%,少数二线城市房价出现上涨,绝大部分三线城市房价仍然下降。据测算,今年4月份,一线城市新建商品住宅价格环比平均上涨1%,二、三线城市新建商品住宅价格环比平均分别下降0.1%和0.3%。

  事实上,《证券日报》记者近日与房企高层交流过程中也获悉,部分开发商已经不再是酝酿涨价,而是着手重新定价,提高部分新增楼盘的售价,或者放缓销售节奏,力图抓住房价进入上行通道的窗口期。

  此外,为了能抢占第一批因救市政策而得到换房机会的改善性需求,北京还有一些开发商开始加速推改善型产品入市。据记者了解,此前先行销售高层板房的泰禾·拾景园项目今年4月份将4-8层高的低密度洋房推向了市场,该项目位于东五环外,其主力户型面积超过126平方米,总价420万元起,另外赠送6000元"平方米精装修。据悉,该项目开盘当天销售额为3亿元。

  “现在改善性客群已经成为主力购房人群,所以拾景园项目推出了上跃、下跃等户型。”沈力男坦言,在这一市场环境下,泰禾有些项目确实提高了售价。

  无独有偶,保利首开也在抢收改善性客群,其位于南四环的首开保利熙悦诚郡近期也将入市,其总价同属于400万元量级。

  对此,北京房地产业协会秘书长陈志向记者表示,扣除自住房后,在北京新房市场上,总价300万元-600万元住宅可能要占到普通商品房的50%,而对于总价400万元-500万元的住宅来说,二季度将是发力期。“虽然开发商的销售压力依旧在,但上涨已经是大概率事件。”

  温州等二线城市房价回暖

  事实上,对于一线城市的开发商来说,销售压力已经相对较小。某重点布局杭州等浙江省内城市的房企销售负责人去年曾向《证券日报》记者透露,去库存压力非常大,降价也卖不出去,不但没有奖金,甚至要“走人”,企业的现金流非常难看。

  不过,从今年4月份的楼市表现来看,此前沉寂多年,甚至遭受崩盘危机的温州也开始出现回暖迹象。其中,温州房价环比上涨0.7%,杭州环比上涨0.4%。

  “2014年下半年传来的消息说温州的房价从高点接近6万元/平方米,近乎崩盘式地落到2.2万元/平方米。”华夏新供给经济学研究院院长贾康公开表示,现在终于企稳了。

  “温州房价是跌无可跌的态势,尤其在‘温八条’政策后,提供财税补贴等政策使温州购房者入市动机加大。”易居房地产研究院研究员严跃进向《证券日报》记者表示。

  值得一提的是,在房价环比上涨的二线城市中也出现了天津的身影,环比上涨0.1%。在京津冀一体化提速的背景下,距离北京更近的天津市武清区房价也开始步入上行通道。

  尽管武清区的库存量非常大,但《证券日报》记者于近日实地走访获悉,此前在家居领域颇为有名的美克集团旗下美克置地在武清开发的美克嘉美湾今年入市房源已经提价,提价幅度约为1000元"平方米。据该销售负责人向本报记者透露,该项目于2013年10月份开盘,总货值超过20亿元,主要产品业态为高层、洋房以及联排别墅,现在销售均价分别为6400元-6500元"平方米、7200元-7300元"平方米以及1万元"平方米左右。

  “联排别墅中60%的购房者为北京客户。”该销售人员向本报记者透露,武清高端项目承接不少北京外溢的居住需求。

  值得注意的是,抛开一线城市一小时生活圈受益的二、三线城市外,仅从部分二线城市的库存消化程度来看,市场已经有所回暖。

  财政部部长楼继伟8月向全国人大常委会报告今年以来预算执行情况时就曾提出,要完善消费税制度,扩大消费税征税范围,将部分严重污染环境、过度消耗资源的产品及部分高档消费品等纳入征税范围。三中全会也提出,要扩大消费税征收范围。税基的扩大会带来消费税收入的上涨。

  此外,高培勇还表示,应该把消费税从生产环节征收改为消费环节征收。“因为生产环节征税的话,税源往往分布不均,比如烟主要是在云南,酒主要是在四川、贵州,其他省份比较少。但是如果在零售环节征收,就是在哪个地方消费,哪个地方纳税,这个税源就分布均匀了。”高培勇进一步解释道,消费环节征收,和地方利益挂钩,地方对于税收的征管也会进一步加强。同时,我们征收消费税有一定经验,征管难度较小。因此,消费税划归地方税种可行性较强。

  易居研究院提供给《证券日报》的一份库存报告显示,4月份,二线城市新增供应量为1165万平方米,远高于2015年3月份663万平方米的水平,但不及成交量的提升幅度。而且从市场监测数据看,部分二线城市4月份改善性需求在积极释放,增强了去库存的能力。

  对此,严跃进表示,房价上涨的城市数量在增加,预计二季度将会有更多城市加入涨价的大军中,房价正在步入“慢牛市”。二、三线城市也将随着后续去库存化周期的持续收窄,房价有望步入止跌反弹的通道中。 证券日报 记者 王丽新