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公积金贷款利率下调 高层小区水表"集体户"何时分家?

发布时间:17/07/18 阅读: 来源:http://www.gzmvc.com

  住房公积金政策的调整,一直以来都牵动着老百姓的心。3月1日起央行降息,那么降息后,石市住房公积金贷款政策怎样调整?对公积金贷款客户影响几何?

  昨日,记者从石家庄住房公积金管理中心获悉,按照中国人民银行下调利率决定,从3月1日起在石家庄实施新利率。下调后公积金贷款基准利率为:1-5年(含)年利率3.5%;6-30年年利率4%。经过去年11月和今年3月连续两次降息,石市使用公积金贷款家庭,如果贷款40万元,贷款期限30年的话,连续两次降息利好叠加后,每月可比以前少还100多元。

    15层以上高楼为何不能“抄表到户”?

    武汉市水务集团相关负责人解释:根据《物权法》,小区内的供水设施产权归全体业主,水务集团无权经营管理。15层以上高楼,采用的是二次供水系统,其供水设施不由水务集团建设,且运营成本过高。他们规定,凡超过15层的高楼,水务集团只按总水表计量,不抄表到户,由物业代收。总水表与业主分水表之间的水损,不由水务部门承担。

  公积金两次降息 市民享新利率时间不一

  按照下调后的利率,目前石市公积金贷款基准利率为:1-5年(含)年利率3.5%;6-30年年利率4%。而基准利率1.1倍则对应:1-5年(含)年利率3.85%;6-30年年利率4.4%。

  据公积金管理中心相关人士介绍,这已经是从去年11月开始的公积金连续第2次降息。按照中国人民银行政策,石市公积金贷款利率从2014年11月22日起,5年以上由4.50%下调至4.25%,5年以下由4.00%下调至3.75%;今年3月1日,公积金贷款利率实施第二次降息,5年以上由4.25%下调至4.00%,5年以内由3.75%下调为3.50%。

  根据住房公积金贷款利率调整的有关规定,凡2015年3月1日以前发放的住房公积金贷款执行4.25%年利率,2015年3月1日以后发放的贷款执行4.00%年利率。2016年1月1日起全面执行届时住房公积金贷款利率。

  公积金贷款40万元每月少还百余元

  连续两次降息给使用公积金贷款的市民带来了利好,减少了利息支出。据记者了解,当前贷款利率创近几年最低纪录。

  以公积金贷款40万元为例,如果贷款30年,利率为4.50%时,每月等额还款为2026.74元。降到现在的4.00%后,每月还款1909.66元,每个月可以少还117.08元。但是,按照公积金调整的政策,3月1日以前已经放款的,全部从明年1月1日起调整。也就是说,老房贷客户的月供暂时不会减少,要等到明年再调整。

  石家庄住房公积金管理中心还为百姓提供了以一万元为例月还款额度的比照表(见右表),公积金贷款职工可以根据自家月贷款额度,对照图表自己计算利率下调后自己每月要还多少钱了。

  公积金能贷出多少款要综合测算

  此外,针对一些百姓咨询比较集中的“我用公积金能贷出多少款”,石家庄住房公积金管理中心和相关人士提醒说,40万是可以贷款的最高额度。对于具体的贷款申请人,其住房公积金贷款额度将会按照所购房产价值、借款人及其配偶公积金账户余额和缴存时间、借款人还款能力几种方式综合测算,不高于这几种方式任何一种计算的贷款额度,且最高额度不超过40万元。

  1、按所购房产价值计算:

  购买家庭首套自住房的,建筑面积在90平方米(含)以下的,贷款比例不高于所购房屋总价的80%;建筑面积在90平方米以上的,贷款比例不高于所购房屋总价的70%。

  购买家庭第二套住房的,贷款比例不高于所购房屋总价的40%。

  2、按借款人还贷能力计算:

  贷款额度=(月还贷能力÷申请贷款年限对应的每万元贷款等额本息月还款额)×10000元;月还款能力=(借款人公积金月缴存基数-月生活费660元)+(借款人配偶公积金月缴存基数-月生活费660元)。

  3、按个人账户余额和缴存时间计算:

  贷款额度=(借款人公积金账户余额+配偶公积金账户余额)×10倍×缴存时间系数(账户余额不足一万元的按一万元计算)。

  缴存时间(月)与缴存时间系数对照如下:

  6<缴存时间≤24,缴存时间系数为1;

  24<缴存时间≤36,缴存时间系数为1.2;

  36<缴存时间≤48,缴存时间系数为1.5;

  48<缴存时间,缴存时间系数为2。

  具体贷款额度还需以公积金管理中心信贷部门根据借款人实际情况的审批额度为准,申请人可持相关申请材料到公积金管理中心业务大厅信贷窗口准确计算贷款额度。

  以一万元为例月还款额度比照表

  单位:元 2015年3月1日执行

    他山之石

    重庆市成立了二次供水有限责任公司。由房地产开发商委托该公司负责二次供水设施和一户一表的建设和安装;同时委托该公司负责二次供水业务,根据总表向自来水公司采购净水,根据户表向居民出售净水;在自来水政府定价的基础上,该公司向居民收取0.80元/吨水的二次供水服务费,收费包括了总表和户表可能产生的输差、日常管理养护费用和二次供水电费。

    “贴钱打工”,7年垫付26万余元。

    4月8日,不堪重负的物业公司,拒绝代收水费后5个月,武昌首义名居小区停水了。

    此次“水费代收” 之争背后,实为物业公司与武汉市水务集团之间的博弈,陷入了旷日持久的僵局,让小区707户业主无辜受牵连。

    事实上,15层以上高层住宅楼,水务集团实行“总表计量”、物业公司根据分表代收水费的传统模式,频频引发矛盾和纠纷,这已成为亟待破解的难题。

    武汉高层小区水表“集体户口”何时分家,实现真正意义上分表到户?武汉市水务集团相关人士称正在摸索解决。

    早在2009年,饱受矛盾困扰的东西湖区自来水公司,在当地政府的支持下率先尝试抄表到户。如今,当地29个小区、3.6万户居民喝上了“明白水”。

    业主缴费无门遭停水

    4月8日上午8点30分,武昌首义名居小区停水。

    这次停水事发突然,居民没有丝毫准备。当晚8点,数百户居民排着长队,找路边的消防栓借水。

    首义名居小区建于2006年,有707户业主,属高层住宅小区,楼高为19层和23层。55岁的居民黄维理指着拎着水桶外出讨水的老人说:“80岁的爹爹婆婆提水爬楼,这日子过得几艰难哟。”

    从去年10月开始,首义名居小区连续5个月没有缴纳水费,欠下9.9万元水债,水务集团关闸停水。

    居民王定军说,此次停水,让小区业主颇感委屈和无奈。小区住户们的水费一直由物业公司代收,可去年10月开始,物业公司拒绝为水务集团代收水费,而水务集团又不直接针对小区居民收取水费,致使业主们缴费无门。

    此次停水事件,还让小区众多业主明白了一个真相:尽管居民家中都安装了“一户一表”,但水务集团从不上门抄表,只看小区总表止码,这并不是真正意义上的“一户一表”。

    当晚,经首义路街道办事处协调,首义名居小区恢复供水。可居民心里不踏实:直至今日仍无法缴纳水费,随时可能遭遇停水,且还要承担巨额违约金。

    物业公司、水务集团博弈陷僵局

    拒绝代收水费,物业公司称属无奈之举。

    去年5月和7月,首义名居小区物业管理方、武汉市居安物业管理有限公司(以下简称居安物业),两次致函武汉市水务集团:小区每月所用水量由公司按业主每户水表数据计量,原价代收。然而,水务集团“总表计量”与住户分表差额较大,每月水损3000元左右。经核算,7年已累计亏损费用约26.4万元。

    《武汉市物业管理条例》第70条规定:物业管理区域内,供水、供电、供气等专业经营单位应当服务到最终用户,并向最终用户收取费用。物业服务企业接受委托代收费用的,可以根据双方约定收取劳务费。专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用,不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

    居安物业据此提出3条要求:水务集团应支付水损费26.4万元,或按水费总额30%向该公司支付代收劳务费;否则拒绝代收水费。

    2013年7月18日,水务集团武昌营业所在回复函中,明确拒绝了居安物业公司的要求。他们认为,2011年1月1日,《武汉市物业管理条例》生效,首义名居小区属法规出台前的“老小区”,应沿用“老办法代收水费”。

    2013年11月4日,居安物业公司正式“公告”全体业主:不再代收水费。

    物业“贴钱打工”非长久之计

    在居安物业经理刘成明看来,物业公司代收水费,纯属“贴钱打工”。

    物业公司每月不仅要承担3000元水损费用外,还要投入20人次进行抄表、统计、送催费单、开票收费等,加上管道设备的维修费用和每年转供水箱的清洗维护,已不堪重负。

    刘成明给记者算了一笔“代收水费”成本账:人力成本2364元/月;水箱清洗250元/月;催费单14本,每本10元,计140元/月,总计2754元。

    实际上,小区水费代收之争引发的矛盾并非个案。东湖高新区剑桥春天小区业主也曾因“公摊水损”起纠纷。

    武昌水岸星城小区有18栋居民楼,为26层、32层住宅,3000多户居民。小区物业公司工程部主管刘国林说,物业公司向业主代收水费,不仅每月要承担1200吨的水损,还要承担大量的二次供水设施维修、清洗,及查抄水表费用,一年要为此支出7万元。“物业公司帮水务集团贴钱打工,不是长久之计。若物业公司有一天承担不起,最终会殃及小区居民。”

    “一户一表”亟待破题

    4月5日,居安物业就“水费收取”进行调查:469户业主认为由水务集团收取水费,仅18户同意由物业公司代收。

    实际上,武汉市水务集团一直在探索解决之道。这位负责人说,要真正落实抄表到户,关键是政府要出台配套政策:明确小区供水设施产权和管理责任、筹资改造小区管网等。

    武汉大学法学教授、博导、中国宪法协会副会长、湖北地方立法研究会副会长秦前红,曾参与《武汉市物业管理条例》起草。他认为,该条例第70条的出台,就是为了保障业主权益,从而设定了“一户一表”责任条款,责任主体为水务集团。2011年以后的小区,按“一户一表”收费,在此之前的小区,要在合理期限里内解决“一户一表”。

    目前,水务管理和小区自主管理衔接不上,这是一个全国性问题。他建议,政府应高度重视这一问题,这事关百姓民生,法律执行的严肃性。

    东西湖率先试行“抄表到户”

    事实上,解决高层小区“抄表到户”,在武汉市已有先例。

    2009年,东西湖区自来水公司率先破局,接管高层小区的供水设施,试行“抄表到户”。“水损过大收不上来;物业公司公摊水损……”东西湖区自来水公司副经理吴彦文说,代收水费虽可减轻自来水公司负担,但引发重重矛盾。

    当年,东西湖区政府出台政策,将自来水公司把关新型小区供水设施,纳入了开发项目的审核环节之一。吴彦文说,自来水公司对小区供水管网进行设计、施工,确保质量是抄表到户前提。

    去年,东西湖自来水公司接管天合新界高层住宅小区供水设施。该公司副经理汪怀斯说,虽然该小区供水设施产权归属全体业主,但开发商在办理移交手续时,已提前缴纳了几十年的管理费。自来水公司承担小区供水设施的日常维护工作。

  公积金基准利率:1-5年(含)年利率3.5% 6-30年年利率4%

  基准利率1.1倍:1-5年(含)年利率3.85% 6-30年年利率4.4%(记者 陈霞)

    吴家山营业所主任吴汉文说,小区住户家安装了电子水表,每月用水量自动在电脑中显示,无需人工抄表。

    记者张勇军 实习生李广泉

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