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央行降准对楼市影响几何 临退休还回不了本?

发布时间:17/08/18 阅读: 来源:http://www.gzmvc.com

  中国人民银行宣布自2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,预计释放资金规模约为6850亿元。在全球掀起量化宽松潮,我国经济下行压力大的背景下,降准让市场如久逢甘露,将促进实体经济向好,股市和楼市有望迎来新一轮上涨。

  诚信在线值得注意的是,此次降准和去年11月降息距离较近,或给已经明显企稳的楼市暖上加暖。业内分析人士多认为,此前不少救市方式是“隔靴搔痒”,央行则使出了“杀手锏”,释放货币流动性,对促进贷款利率下调有实质性意义,楼市成交量和房价等指标有望步入新一轮上涨的通道中,甚至下半年会再次步入“买涨不买跌”的行情。

  10年前一名30岁的投资者如果有眼光,买房出租当“包租公”、“包租婆”的话,那么四十出头就已经可以回本。不过,在房价连年攀升的今天,即使租金价格也在水涨船高,然而广州的租金回报率却跌破一年期存款利率(2013年租金回报率为2.9%,而一年期存款年利率为3%)。假使30岁买楼出租,以目前的租金水平计算,即使无间断地出租,到60岁退休了也难回本!

  广州传统的节后租房高峰就将来临,记者盘点整理广州楼市住宅租金数据发现,十多年来,二手住宅均价已经翻了远远超过两番,但是全市租金水平却只翻了一番。 文、表/记者赖伟行

  对房企影响:

  市场利好投资信心加大

  1月百城新建住宅价格均价为10564元/平方米,环比经历8个月下跌后首次止跌,微涨0.21%,北京、上海等十大城市住宅均价环比同时止跌上涨;不过,百城及十大城市住宅均价同比仍下跌,且跌幅均有所扩大。

  中原地产首席分析师张大伟认为,虽然12月公布的房价指数显示房价依然在调整,但一线城市特别是北京的二手房价格已经环比数月上行,这种情况下,降准将放大市场利好,购房者对市场的预期将明显向好。“当前信贷政策松绑的通道已经开启,楼市将获益最大。对极缺钱的开发商来说是很好的消息,贷款、融资难度降低,房企最困难的时间已经过去。”

  对开发商而言,降准将毫无疑问增加其2015年的投资信心。上海易居房地产研究院研究员严跃进认为,部分资金层面相对宽裕的房企更会在土地扩张以及积极拓展融资渠道方面下大力气,不会如同过去货币环境紧张时的扭扭捏捏的企业姿态。

  他还认为,中央的着眼点不再是楼市单一产业的活跃,更希望整个宏观经济活过来。降准能够为各类产业提供流动性刺激,同时也使得房地产市场投资的火车头牵引力能够更好地发挥作用。可以预计,在此类降准后,房地产投资规模会加大,并且会带动别的产业步入新一轮投资的热潮。

  同策咨询研究部总监张宏伟同样向中国经济网记者表示,在宏观经济触底阶段,楼市很难在年初几个月带动经济增长,此时,央行降准虽然不是针对房地产行业,但是,对于房地产行业需求释放会起到刺激作用,房地产行业增长的同时也会进一步拉动宏观经济的增长。

  对购房者影响:

  若观望或错过最佳时机

  对于购房者来说,近期层出不穷的刺激政策难免会引起一定程度的恐慌,松动的信贷让购房者难以再期待价格下调回归合理。张大伟直接表示,房价再跌的可能性接近于零。在后续银行资金宽裕后,房贷有望继续宽松,部分城市将可能在目前9折主流的基础上回归到85折,购房者压力持续降低。

  近期,四川、安徽、江苏、辽宁、内蒙古、贵州等省市实施试点政府回购商品房,被解读为“地方政府的救市行动”,四川资阳市发布“救市20条”,政府将直接给予买房者一次性7000元奖励。地方政府频频救市的背后是楼市去化压力大,但这些做法的效果如何尚需时间检验。

  他们关注租金回报率

  贷款买房者:出租回报率太低可能影响到持有能力。

  旧楼购买者:楼龄较长的旧楼由于价格上涨空间较小,购房者会重点考虑出租回报率。

  他们不关注租金回报率

  新房或次新房购房者:新房或次新房的价格上涨空间较大,因此出租回报率对价值的影响可能相对较小。

  租金回报率低难投机?

  房价上涨或带来溢价

  近年,广州楼价不断飙升,行情水涨船高,相比租金回报,大多数投资者更看中楼价上涨带来的利润,有的以长远升值为目标,有的试图抓住短炒空间纷纷进入房地产市场。虽然租金回报率也是投资回报的一部分,但是由于楼价上涨幅度较大,租金回报率在不少投资者眼中重要性逐步下降。从中介数据可以看到,广州住宅租金回报率在短短10年时间内经历了快速下探的过程,租金回本所需的理论时间也不断延长,却依然无碍楼价上涨。

  业内人士分析,虽然对于不同的投资者及不同的物业,在衡量投机价值时,出租回报率的重要性可能有所不同,但是出租回报率都不可忽略;特别是对于贷款买房的投资客来说,出租回报率太低可能影响到自己的持有能力。另外,对于不同类型的物业,出租回报率的重要性也有所不同。比如楼龄较长的旧楼由于价格上涨空间较小,因此投资者在衡量投资价值时要重点考虑出租回报率;而新房或次新房的价格上涨空间较大,因此出租回报率对价值的影响可能相对较小。

  满堂红市场研究部高级经理周峰分析,受目前楼市新政大环境制约的影响,买家购入住宅类物业在短期内转售获利的成功率明显下降,以出租的租金抵偿购房成本虽然是相当花费时间的做法,但能有效抵抗政策的冲击,小业主只要一直持有物业到政策适度放松的年份,便可获得更多溢价出售的机会。不过值得留意的是,除了2012、2013年共计13万套网签一手住宅未交付使用外,早几年陆续交付使用的住宅单位中,至少有6至7万套单位流入租赁市场,这类次新房物业将会直接冲击其他楼龄较长的物业的租金。故即使整个市场的平均租金处于逐年上升态势,但楼龄超过20年的旧式物业,其租金将有可能出现高位回落。

  “今年区域内一手新楼的供应不少,对市场有所冲击,周边一些城中村也利用宅基地兴建高层住宅供应租赁市场。”中原地产白云区营业经理李志军预期,白云新城一带今年的住宅租金料将相对平稳。

  区域租金:

  天河、海珠、番禺租金涨得凶

  自2010年亚运会之后,广州的年租金涨幅就持续保持在约10%左右的水平。广州市国土房管局租赁管理所对近年来租金上涨的原因作过分析,一方面是因为后亚运时期广州良好的城市环境的推动作用,以及“城中村”改造打破了局部地区住宅租赁市场的供求平衡,形成租赁房源供不应求。其次是由于中心城区房租较高,周边区域房租较低,随着周边区域交通条件的改善(如地铁开通),致使许多人群租房时更倾向于选择外围区域,提高了城市周边区域的房租。同时周边区域房租基数较小,周边区域稍小的房租提升必然带来较大租金指数的提高。此外,调控政策近年来持续出台,部分刚需一族总会有一段时间持观望态度,推迟购房计划转为租房,客观上也助推租金上涨。

  业内人士认为,2013年广州住宅租赁市场总体保持需求旺盛、租金较大幅度上涨的态势。租赁需求长期保持旺盛,反映了广州真实居住需求仍十分庞大。租赁交投增加、租金有所上涨,从根本上讲,是广州经济平稳发展、城市建设提速、城市价值和城市吸引力不断提升的真实体现。

  分析近两年来广州主要住宅租赁板块的租赁走势可以发现,租金涨幅排名前十的各板块中(粤垦板块,棠下板块,沙河板块,新港西板块,广州大道南、南洲板块,江南大道板块,大石、洛溪板块,市桥、沙湾板块,钟村、南村板块,罗冲围、西槎板块),天河、海珠、番禺各有三个板块位居其中,另一个板块位于白云区,显示广州东部和南部的住宅租金整体涨幅更大。

  “前两年1800元的租金水平可以有七八套房源。”中原地产海珠区高级营业经理王健武告诉记者,近年来海珠区除了吸引在客村产业园上班的租客外,随着配套设施的逐步完善,也吸引到不少在体育西一带上班的白领阶层,近两年平均每年两房单位都要加租200元左右。而板块内的租客普遍在30岁以下,不少都是打算入市购房的,不过在“穗六条”出台后,其社保缴交年限未够三年,无奈只能选择转买为租,加剧了租赁盘源的紧张。

  合富置业光大翠榕分行主管谭湘文也坦言,近年来租客由“河北”往“河南”转移的倾向比较明显,像不少在十三行、南方大厦工作的人员,开始选择在光大花园租房,主要是海珠区的租赁市场不乏小区较大、交通环境较好的盘源,性价比不低。

  投资分析:

  30平方米以下户型回报率高

  不过,货币政策的改变则可以迅速传导到楼市。严跃进表示,此前的降息和现在的降准刺激下,基本在短期就可以通过预期效应实现市场各类指标变动,或加快房价止跌反弹的可能。

  “购房者若继续观望可能会错过最佳购房时机、增加购房成本,考虑到目前部分楼盘还是有打折促销的做法、以及降准后房企定价策略会快速改变,所以购房者积极入市是比较明智的。”(记者 李方)

  合富置业市场经理梁燕明表示,相对来说,入市门槛相对较低的小户型单位,租金回报率高于市场整体水平的同时,往往也会比入市门槛高的大户型单位要理想,因此,不少长线投资者仍是将投资的重点锁定在小户型单位上。去年,面积在30平方米以下的物业平均租金回报率最高,超过4%,而面积在150平方米以上的物业平均租金回报率最低,不到2.3%。从合富置业研究数据分析,2013年租赁交投较为活跃的珠江新城、天河北、西门口等租赁市场交投活跃的区域,同时也是投资者关注度最高的区域。其中,小户型投资较活跃的西门口板块,2013年平均租金回报率达3.73%,不少大龄楼梯楼1房1厅小户型单位,由于总价不高但租金和租赁活跃度都不错,因而亦相当受投资者青睐。

  业内人士建议,对于还有购房资格的长线投资者来说,选择房源的空间相对较大,除了住宅外还可以考虑商业公寓,而对于已没有名额买住宅的人士来说,商业公寓对比起其他商用物业来说,投资稳健性相对高一些。在衡量物业投资价值的时候,除了参考买入价格、租金回报率等因素外,还可以参考出租活跃度。

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