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北京57个单价5万高端盘在售 2013楼市调控或将适度从紧

发布时间:17/10/18 阅读: 来源:http://www.gzmvc.com

  万柳书院预计5月开放实体样板区,有6个精装样板间展示。图为项目售楼处。资料图片

  2012年3月以来,房地产市场回暖趋势明显,房地产市场轮番上演土地、售房高潮,在此背景下,消费者预期被改变,甚至出现了恐慌性购房、千人排队购房等现象。以上种种房地产市场的非正常现象,为2013年的房地产市场蒙上层层面纱。

  市场分析人士认为,近日多部委的及时表态发出了强化当前楼市的政策执行信号,确定2013年房地产政策总指导方针,防止未来市场出现报复性反弹。业界普遍认为,2013年房地产调控政策将适度偏紧。在执行原有政策之外,或以市场监控、预期管理、土地供给、房产税等多项关键要素形成“组合拳”,进行楼市调控。

  市场

  泰禾北京院子已签约42套,成交均价为67895元/平方米。二期取证还在等待中。资料图片

  虽然北京高端住宅市场逐渐脱离主流楼市,走出“量跌价高”曲线,但随着整体楼市进入十字路口,刚需楼盘集体调低售价“跑量”,而由此引发的观望风也逐渐蔓延到中高端市场,但一批单价10万元以上的顶级豪宅正在积极备战今夏。

  由于目前北京刚需盘的门槛已到了2万元/平方米以上,因此,多位业内人士指出,北京高端住宅的标准应由此前的4万元/平方米提升到5万元/平方米以上。据亚豪机构统计,按此新标准,北京目前共有57个在售的高端住宅项目。

  目前,中高端楼盘的销售策略产生了分化,其中,均价5万/平方米以上的高端项目因土地稀少而更重视高利润的获得,积极备战,将走缓慢销售、价格趋高的路线;3万-5万元/平方米的项目或将更多地趋向走低利润、高周转路线。

  10万元/平方米以上

  顶级豪宅:积极筹备入市 走慢销节奏

  值得市场关注的是,北京楼市上一批单价10万元以上的顶级豪宅项目已经在积极备战夏天,首先露面的将是2013年万科收购的北沿河项目和2012年中赫置地拍下的“万柳地王”。

  “我们预计5月份开放实体样板区,有6个精装样板间展示,主打现代简约建筑风格。”中赫置地相关人士介绍,其位于海淀区万柳的万柳书院项目共301套房源,由于关注的客户量很大,需要预约才能参观样板间;至于取证入市的节点,目前还未确定。

  上述中赫人士称,中赫·万柳书院的可售面积约为8.9万平方米,虽然还未确定最终价格,但参考周边二手房10万-11万元/平方米的报价,预期项目的售价应超过13.5万元/平方米,依此估算,万柳书院的整体货值超过120亿元。

  而据业内人士估计,万科北沿河项目仅有20多套,预计售价将会超过万柳书院。

  2013年中粮在孙河拍下的单价地王,年内或许无法亮相。中粮置地北京公司孙河项目总经理隋强坦言,孙河项目由于单价较高,在操作时确实感受到一定压力,但中粮在全国有很多高端项目的经验,“会力争在合理的时间内亮相”。

  “顶级的高端项目不会太着急推出市场,销售速度慢是常态。钓鱼台七号院去年一年才卖了4套房,九章别墅也就卖了10套房。”北京城区一个高端项目营销负责人透露,他所在的项目今年前四月也就签约了1套房源。“很多项目只要单价近8万元,年成交都以个位数计算。”

  业内人士指出,除了上述项目外,包括融创农展馆地块、骏豪中央公园广场等一批顶级豪宅也将启动入市,以满足新兴财富阶层的需求,可能对市场形成新刺激,引发成交反弹。

  5万元-10万元/平方米

  高端盘:量跌价高7盘新取证

  记者从北京市住建委、亚豪机构了解到,截至4月23日,北京年内单价超过5万元/平方米的住宅项目共成交576套,同比去年同期的710套缩水了近1/4;成交面积为9万平方米,同比缩水了近4万平方米。而仅从4月1日-4月23日的数据看,成交下滑愈发明显。4月仅成交了90套房源,成交面积共1.36万平方米,同比分别大跌85%和118%。

  据戴德梁行华北区研究部主管赵岩介绍,从去年四季度以来,北京高端住宅就进入了量跌价涨阶段,去年全年北京高端住宅签约量约3000套。

  业内人士分析,北京优质土地资源短缺,高端市场供应量小,开发商推售也并不积极,此外,观望情绪也影响了市场成交,但高端住宅尤其是售价在6万以上的项目价格很少出现下跌。

  今年以来,北京高端项目频频取证入市。记者从北京市住建委官网获悉,今年以来,新获批入市的拟售价格在5万元/平方米以上的项目共有7个,其中4月至今仅有九章别墅一个项目取证,共20套房源;3月则有天润福熙大道、华墅山(东方普罗旺斯四期)两个项目取证,1-2月有鸿坤、万科如园、紫辰院、泰禾北京院子四个项目取证。目前销售情况最好的是泰禾北京院子,已签约42套,成交均价为67895元/平方米。

  “北京院子的单价一直比市场预期要稍低。”泰禾集团总裁助理、品牌总监沈力男表示,目前还在等待泰禾北京院子的二期取证,会根据蓄客情况来确定二期销售策略。

  3万元-5万元/平方米

  中高端项目:平价降价 加快推售

  “市住建委要看你的地价、成本,报高了不批。”近期正在申请取证的一个开发商透露,此外由于二手房市场低迷,很多改善型客户也在观望,项目客群定位为改善型需求,因此希望能加快销售速度。

  记者了解到,除了万科金域东郡外,近期入市的改善型中高端住宅项目也出现了不少“小步快跑”的现象。

  “预计5月开盘,价格与上期一样,在每平方米4万元出头。”北京华侨城相关负责人告诉记者,5月即将推出的1号楼是项目的最后一栋楼,以大户型为主,并未提价;而上周入市的京投万科·西华府与华润公元九里,开盘价格也基本上和上期持平,推售房源套数都在100套左右。

  值得一提的是,除了一些改善型项目采取了调低预期取证入市外,还有一些在售的项目也在酝酿降价。“听说旁边的竞争对手要降价了,我们肯定压力很大。”大兴某住宅项目营销负责人向记者透露,目前两个项目对外报价都在35000元/平方米以下,但由于产品品质不同,对方楼盘销售一直不好,但如果这次其降价在千元以上,势必引发区域内的连锁降价。

  去年年底“量价齐升”现象明显

  2012年上半年房地产市场一度低迷,并殃及全国范围的土地市场,土地流标和底价成交比比皆是。但是一季度结束后,楼市开始逐渐复苏,成交量的提升开始带动价格小幅上涨。进入第四季度后,楼市“量价齐升”尤为明显。

  去年前五个月,房价环比上涨城市数量始终维持在个位数,合计起来也仅有21个;但从6月份开始,中国25个城市房价环比出现上涨,超过前五个月房价环比上涨城市的总和;7月份,房价环比上涨城市数量倍增至50个;进入8月份,在短暂喘息之后,全国多个城市的房价在第四季度继续“抬头”;尤其是在12月份,一线城市房价年内首次出现同比、环比全面上涨,楼市在这个寒冷的冬天显得温暖如春。

  链家地产市场研究部的张旭认为,调控政策的两面性已开始显现:一方面,限购政策的实施正阶段性引发一定的副作用,很容易引起需求的集中释放;另一方面,房企推盘意愿和二手房业主惜售,都导致房源紧缺。因此,今年房价上涨的压力仍然较大。

  预测

  今年市场趋势整体好于去年

  中国指数研究院认为,一方面,2013年宏观经济将企稳向好,城镇化、经济体制改革等中长期政策继续推进,为中长期经济和房地产业发展提供动力。另一方面,中央经济工作会议提出2013年将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。因此,在房企资金链有所好转的背景下,稳健且适度向好的货币环境继续为房地产行业带来利好。2013年全国房地产市场将呈现“销售量价增速略有提高,投资增速趋稳,新开工止跌反弹”的特点。他们预计,2013年上半年商品房销售面积同比增长14.8%,销售额同比增长23.9%;下半年增速明显回落,销售面积同比增速降至0.7%,销售额同比增速降至8.2%。

  全联房地产商会名誉会长聂梅生也表示,2013年房地产市场整体形势将好于去年,将不再拘泥于商品房,而是向城镇、新经济产业地产等新领域转型。

  中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞预计,2013年住房市场总体趋势稳中有进,大稳定中有小震荡。

  但是,21世纪不动产分析师张磊认为,2013年一季度将呈现明显的成交清淡现象,价格也不会有明显回升。他指出,在继续限购、限贷的背景下,我国主要城市的购买需求,仍主要由刚性需求担当。但是,由于去年11月、12月的年内第二波成交高峰,是在某种恐慌性情绪下发生的,透支了2013年的部分需求,因此,2013年1月、2月将再现环比下滑现象。

  调控

  有望用“组合拳”治理楼市

  刚刚落幕的全国住房城乡建设工作会议为2013年房地产市场调控定了调。住建部部长姜伟新表示,今年将继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施,坚决抑制投机投资性住房需求,支持合理自住和改善性住房需求。同时,各省市要编制好实施好住房发展和建设规划,引导和稳定社会预期。

  “2013年房地产市场调控将在继续维持关键性调控的基础上适度偏紧。”中国指数研究院认为,虽然房地产调控政策趋于稳定,但是若房价继续上涨且涨幅超出政府容忍范围,可能出台更严厉措施。

  聂梅生也指出,最近一轮楼市调控政策已持续超过两年半,政策效应有所递减。由于我国购房需求量仍然较大,但以现阶段限购、限贷的调控方式很难完全抑制投机性需求。因此,在执行原有政策之外,还应逐步采用市场手段调控房地产市场,并加强对市场预期的引导,完善土地供应制度,以市场监控、预期管理、土地供给等影响房地产市场的多项关键要素形成“组合拳”调控楼市。

  事实上,未来房地产调控“组合拳”已经初显。针对近来多发的“地王”现象,国土部就出台新政,表示将重点监测房价、地价异常波动城市,并针对大房企和大地块建立跟踪督察制度。

  除此之外,为避免出现所谓的“地王”误导市场,国土部要求各地对总价较高的地块实行分割处理,划为多宗地供应;对地段较好、单价较高的优质地块,综合采用多种竞价方式或招标出让;对那些可能出现过度竞争的地块,选用“竞地价、竞配建”等多种竞价方式。

  住建部则在限购、限贷政策的基础上,要求2013年各地要继续“编制和实施好住房发展和建设规划,引导和稳定社会预期”。

  本版采写/新京报记者 自曾晖

  住建部部长姜伟新表示:“2013年将继续在市场准入、销售、租赁、估价等环节强化监督,加强预售监管,加强房地产领域诚信体系建设。与此同时,要密切监测市场形势,会同有关部门及时发布有关信息,进一步完善房地产市场预警预报系统,做好政策储备。”

  姜伟新表示:“2013年要配合有关部门加快研究以财税金融等经济法律手段为主的房地产市场调控长效机制,构建符合我国国情、系统配套、科学有效、稳定可预期的房地产市场调控政策体系。”(综合)

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